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东莞新政后,有业主涨价百万,有中介却直呼“要吃土了”
来源:乐居买房2022-05-17 17:19:57
摘要
东莞楼市热火已重燃?真实情况是……

  5月14日凌晨,东莞重磅楼市松绑政策落地,引爆了东莞人的朋友圈。

  一时间,开发商、购房者、二手房业主、中介,都不淡定了,楼市热度瞬间被点燃,各种消息不断:

  开发商,成交喜报伴随着涨价通知纷沓而至;二手房业主连夜上调挂牌价,或突然不卖了;中介门店呼唤曾经被迫转行兄弟快回家......

  剩下购房者有喜出望外,也有骂骂咧咧,更多的是有忐忑不安,与该不该上车的疑惑。

  网友1:政策一松动就涨价,最难的还是没上车的刚需

  网友2:最好的出售机会,赶紧卖掉手里房子

  网友3:我是缺孩子吗!我是缺人民币!

  网友4:再好的政策也没有房价跌下来实惠

  网友5:当政策开始鼓励买房的时候,买房的最佳时机已经过去了

  网友6:二胎三胎家庭可多买房的政策,真的是一箭数雕

  网友7:能生二孩的不缺房子

  网友8:零首付走起,地产立马复活

  网友9:拭目以待,看看最后一批韭菜

  网友10:静待6月份住建局发布的成交量数据

  ......

  东莞楼市热火已重燃?真实情况是...

  新政出台,第二天很多业主立即上调售价,乐居君朋友也真实经历。

  他在新政出台前5月13日看了汇龙湾一套77㎡房子,业主报价235万,5月14日新政出台后再问,业主报价已经是255万了,一夜涨价20万。面对业主的反价,让原本意向较高的朋友果断放弃了。

  今日,乐居君向多位中介朋友打听市场,有中介回复,看房的人明显增多,涨价的业主也不少,但真实成交的比较少,买卖双方出现博弈。

  也有中介朋友告诉乐居君,新政出台后,二手房业主也没有提高价格,此前的意向客户也没有因为免增值税而出手购房,买房欲望仍不高,主要是受疫情和经济环境影响,缺钱。“我们中介人要吃土了”

  大家不要被朋友圈虚假信息或营销手段迷惑,中心城区、松山湖这些核心区域业主反价底气较足,但大幅调高挂牌价的房源也仅仅是少量个案,而非核心区市场仍很冷淡,新政的刺激作用并不明显。

  对于一些业主的连夜涨价行为,中介朋友也很苦恼,纷纷呼吁“请理性看待”。

  业内专家看法

  东莞中原战略发展中心总经理车德锐:

  1、对二手房市场的影响最为直接,二手房市场经过接近两年时间的充分深幅调整后,价格优势明显,大幅降低交易成本后,预计二手房市场领先于新房市场回暖,成交放量明显,价格快速企稳;

  2、对土地市场有明显的提振作用。预计第二波供地房企拿地信心明显增强,加上第二波地块定价相对合理,优质地块较多,成交率和溢价率均有明显提升;

  3、对于新房市场带来更明显的分化调整。一方面为房价快速调整创造条件,引导开发商降价去化,另一方面降低换房需求购房首付门槛,下调利率降低购房成本,同时释放大量的改善需求,带来的结果是整体新房市场成交放量,价格分化明显,与二手房价差较大的新盘,以及刚需项目和刚需产品的价格仍有回调压力,改善项目和改善产品价格企稳甚至上调。

  4、综合评估,对整体市场影响明显,市场信心明显增强,市场预期快速扭转;预计一二手市场成交放量明显,市场逐步回归正常交投,整体价格趋向稳定的同时开始明显分化。

  车总认为随着新政出台,房企仍需继续自救,降价促销仍是下半年行情,并预测下半年楼市成交量一定会明显放量。

  合富研究院:

  相比半个月之前的“429”新政,此次5.13“莞七条”诚意满满,多措并举促进楼市成交。一方面体现了房地产政策“自上而下”的贯彻。另一方面反映了管理层“稳经济”和“稳楼市”的迫切性,根据市场行情的变化,及时,积极果断地优化调整政策。

  新政冒在支持风性和改善性住房要求,从政策内容来看,更多地指向一次或一次改善重求,在国内外综合不利因素影响下,首次刚需置业群体首当其冲,成交乏力。而改善性需求人群,资金实力相对较强。因此政策多偏向于刺激改善需求成为楼市复苏主要依靠群体。

  新政亮点多,多项政策打破常规。“生娃送房票”和“多证合一”将有效刺激改善需求。

  新政直击楼市“痛点”,在活跃一手交易和减轻购房压力上有较大的发挥,后续关注购房首付和和率变化,对楼市成交关系较大。

  总体而言,"莞七条”对于一级、二级和三级市场均有不同程度的支持,为市场注入了强有力的信心,楼市复苏进程将会得到明显加快,值得期待。

  瑞城搜数据研究院:

  此次新政从供需两端同步发力,相比428新政可谓是诚意满满,土地、新房和二手房市场都有一定程度上的政策放松,对提振市场信心和市场预期有一定的刺激作用。
一、需求端:  1、新政重点在于支持改善性需求的释放,有“二三孩家庭多购一套”和“多证合一”等限购政策的放松赠送房票,又有“增值税5年改2年”“限售3年改2年”等措施来降低购房成本和缩短置换周期,一定程度上会刺激改善需求上车,但预计刺激作用有限:一方面经济下行带来收入预期的不稳定作用下,置业需求会被压制和延后;另一方面房住不炒的基调下,房子作为金融投资属性的作用越来越弱,改善客户刚性居住需求并不强烈;
2、新政一定程度上加大了二手市场上“次新房”的供应量,会对新房市场形成分流,同时近两年高位买入的房源批量放盘,二手房市场竞争加大,供大于求趋势将越加明显,或将刺激二手价格下行;
3、限售的放松是对近两年高位买入且对资金紧张的业主解套,一定程度上也降低银行房贷违约风险;
4、新政支持商业银行合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率,为购房首付比例和房贷利率调整提供了自上而下的政策支持,但是否会下调却并未直接说明,实际上金融杠杆放松对楼市刺激作用是最直接有效的,但是否放松及调整幅度需要银行根据存量贷款的履约风险防控进行抉择,后续落实情况仍待观察。
二、供应端 : 1、新政在东莞第二批集中供地前夕发布,预计增加中小户型配比和减少商业配比或是接下来土拍条件改变方向之一;
2、而“土地价款不低于50%可进行前期工程手续办理”和“超出监管额度资金可提取使用”一定程度上减轻了房企短期资金压力,改善房企现金流,促进项目开发和企业运行良性发展;
3、新政利好于土拍市场,加大房企拿地的积极性,预计土拍市场成交率和溢价率将有所回升。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进:

  5月14日,东莞发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。此次政策对于限购限售等进行了放松,有助于后续市场交易行情的提振。

  1、松绑限购政策

  此次东莞对于限购的松绑,有几种不同的路径和表现。1)对于多孩家庭可以多增加一套商品住房的购房资格,这就使得此类家庭可以突破限购的约束,进而可以入市认购房屋。2)对于多证房则可以认定为一套住房,此类家庭住房套数的核减措施,也使得相关家庭在购房方面面临政策放松的效应。总体上看,此次东莞的限购政策放松和家庭房屋套数的核减政策,都有助于相关家庭可以更顺畅认购房产,也有助于促进房地产市场行情的活跃。

  2、对二手房落实放松政策

  此次东莞实际上对于二手房方面也出台了两个放松的政策内容,体现为增值税和限售政策上。1)对于增值税的征免年限,由5年调整为2年。这也是继沈阳和无锡后,全国第三个城市在增值税方面落实放松的政策。2)限售政策从3年调整为2年,这也客观上使得一些二手房的交易能够更加顺畅,二手房交易活跃也有助于带动新房市场的活跃。总体上说,此次东莞政策具有非常好的效应,对于房东的房源加快流通具有积极的意义,进而可以带动相关市场的活跃。

  大湾区开启救市潮

  下一个会是谁?

  大湾区的救市力度不断加码,东莞此次放出松绑大招,在大湾区的力度之强,已超越佛山和中山等城市,而深圳和广州会否跟进?

  二三线以上城市每天都在上演救市动作,一线城市谁会是第一个有动作的,静等风吹来。

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